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Échanges mondiaux

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NYC en tant que ville de gratte-ciel résurgente

Le Council on Tall Buildings and Urban Habitat organisera sa conférence internationale 2015 à New York (NYC) du 26 au 30 octobre. Le titre de la conférence, « Échanges mondiaux : résurgence de la ville des gratte-ciel », reflète la recrudescence spectaculaire des investissements, de la conception et de la construction de gratte-ciel qui s'est produite dans la ville au cours des dernières années et ne montre aucun signe de ralentissement.

Même si NYC a longtemps été synonyme de gratte-ciel, il y a seulement quelques années, après les événements tragiques du 9 septembre, toute la typologie des immeubles de grande hauteur était remise en question et de nombreuses grandes entreprises menaçaient de quitter la ville. La crise financière et la récession de 11 ont amené des prédictions plus négatives. Mais, depuis le début de la reprise, la « résurgence » est le nom du jeu, et NYC repousse à nouveau les limites de la hauteur.

Depuis le début de la décennie jusqu'aux années 2010, le rythme des nouvelles constructions à New York peut être divisé en deux grandes catégories : les grappes de régénération urbaine à grande échelle et les remplissages résidentiels de luxe ultra-minces. Dans les deux cas, les développeurs et les concepteurs repoussent les limites du zonage, des infrastructures souterraines et de l'ingénierie structurelle vers le ciel, y compris la préfabrication, les mégacadres, les plates-formes en forme de pont au-dessus des gares de triage, les amortisseurs et les porte-à-faux, afin d'obtenir chaque dernier carré pouce de potentiel hors des étages élevés à prix élevé, ainsi que, dans une moindre mesure, fournir des logements abordables.

Les développements en construction comprennent les chantiers Hudson Yards de 15 milliards de dollars américains, le plus grand développement immobilier privé de l'histoire des États-Unis; un gratte-ciel résidentiel au 432 Park Avenue qui dépasse l'Empire State Building en hauteur ; et un autre sur la 57e rue – à peine un pied plus court que le One World Trade Center (WTC) – qui pourrait devenir le plus haut bâtiment résidentiel du monde une fois terminé. La typologie résidentielle de grande taille fait son chemin dans le quartier financier, à la fois par des rénovations d'immeubles de bureaux et de nouvelles constructions, telles que le 125 Greenwich Street proposé (1,358 937 pi) et le Four Seasons (24 pi) en cours de construction, poursuivant cette la transformation du quartier d'un endroit calme les nuits et les week-ends à un quartier animé 7h / XNUMX et XNUMXj / XNUMX. La pression du marché immobilier à Manhattan est suffisamment forte pour que les quartiers de Brooklyn, du Queens et du New Jersey voient des projets de développement de grande hauteur record autour des centres de transit. À Pacific Park (anciennement Atlantic Yards) à Brooklyn, la construction est bien avancée sur un mélange de typologies de logements utilisant diverses méthodes de construction.

WTC

L'un des projets de construction les plus regardés des 10 dernières années, le WTC prend enfin une forme reconnaissable en tant que groupe de bâtiments qui font autant pour enfermer l'espace public que pour définir la ligne d'horizon – peut-être plus que leurs prédécesseurs. Avec Skidmore Owings & Merrill's (SOM) 1 WTC (1,776 4 pi) et Fumihiko Maki's 977 WTC (9 pi) maintenant ouverts, ainsi qu'un tunnel piétonnier critique entre Brookfield Place (anciennement World Financial Center), le PATH et la ville de New York Métro de transit, le site du WTC devient reconnaissable comme une destination, plutôt que comme un trou dans le sol à contourner. Au centre de tout cela, les fontaines sombres du mémorial du 11 septembre, représentant les fondations des tours jumelles d'origine, jettent de l'eau dans un vide apparemment sans fin. Bien qu'il soit impossible d'éviter la gravité de l'histoire du site, le sentiment général est d'excitation et de rajeunissement, et le parc paysager entourant les fontaines est une amélioration significative par rapport au paysage original.

Hudson Yards

Comprenant 14 acres d'espace ouvert et 13.4 millions de pieds carrés de bureaux, de commerces et de tours résidentielles, Hudson Yards est un développement presque inimaginable de 29 acres dans un Manhattan en manque d'espace. Bien que la zone ait longtemps été une friche industrielle, l'avancée vers le nord du parc surélevé High Line et l'avancée vers le sud de la ligne de métro numéro 7 depuis Times Square promettent d'intégrer le développement dans certains des quartiers les plus vitaux de la ville.

Construit au-dessus des gares de triage du Long Island Railroad à l'ouest de Penn Station, Hudson Yards comprendra à terme au moins quatre tours de 40 à 80 étages et un auvent mobile appelé "Culture Shed" par Diller Scofidio + Renfro et Rockwell Group - et c'est juste sur la moitié est de la propriété. Les deux tours commerciales de Kohn Pedersen Fox serrent un grand podium de vente au détail, se tenant en face d'une nouvelle place publique des tours résidentielles de l'as des grands immeubles David Childs de SOM et des novices DS+R/Rockwell. Les locataires commerciaux L'Oréal, Time Warner, Coach et SAP se sont tous engagés dans le projet, tandis qu'une œuvre d'art public de Thomas Heatherwick, dont le pavillon britannique en forme d'oursin était le sujet de conversation de l'Expo de Shanghai 2010, devrait occuper la surface du projet. place centrale.

La connectivité au réseau urbain, un phasage soigneusement calibré et un mélange d'utilisations hautement organisé sont tous des aspects essentiels du succès futur du projet de 15 milliards de dollars. Related Cos. et Oxford Properties Group sont clairement conscients de la lenteur des démarrages derrière Canary Wharf initialement pauvre en transit à Londres et d'autres mégaprojets des décennies précédentes, en particulier depuis que le site a été acquis auprès du développeur en faillite de Canary Wharf, Olympia & York. "Nous pensons qu'il est essentiel que pour tous les locataires qui viennent, qu'il y ait une masse critique, et que ce ne soit pas seulement un grand chantier de construction", a déclaré Jay Cross, président de Related en charge de Hudson Yards. Il a continué:

« C'est la beauté de l'utilisation mixte : elle nous permet de livrer deux tours résidentielles sans sursaturer le marché résidentiel. Nous obtenons alors une masse critique dans les tours commerciales, puis, avec ces quatre tours, le commerce de détail a maintenant un public avec lequel peupler les magasins. Ces facteurs se nourrissent tous les uns des autres, et je pense qu'un plan directeur à usage mixte est un élément essentiel ; cela rend aussi la vie extraordinairement compliquée. On essaie de ne pas mélanger les usages dans un même bâtiment, car cela devient encore plus compliqué. Jusqu'à présent, nous avons réussi à garder les bâtiments à usage unique sans conditions d'entrée multiples.

Tous ces facteurs sont encore compliqués par le fait qu'aucun bâtiment ne repose entièrement sur la terre ferme : chacun danse sur des poutres de transfert et des pylônes complexes entre les pistes ci-dessous. La plate-forme de soutien des bâtiments à elle seule devrait coûter entre 700 et 800 millions de dollars.

Une solution légèrement différente à un problème similaire se trouve juste à l'est de Hudson Yards, où un projet relativement plus petit est simultanément en cours.

Manhattan Ouest

Le canal à 12 voies qui emmène les voyageurs à Penn Station a été plongé dans l'obscurité, mais ce sera en échange de la place publique paysagée de 1.5 acre de Manhattan West, située entre deux tours de plus de 60 étages par SOM. Contrairement à Hudson Yards, les fondations de la tour de Manhattan West sont sur la terre ferme. Mais, afin de soutenir l'esplanade entre eux, une technologie de pont segmentaire préfabriqué post-tensionné hautement innovant a dû être conçue pour enjamber les lignes ferroviaires actives ci-dessous sans interrompre les mouvements des trains. La plate-forme à elle seule représente un investissement de 290 millions de dollars, a déclaré Philip Wharton, vice-président senior du développement de Brookfield Office Properties, propriétaire de Manhattan West.

La place représente une continuation de la 32e rue en tant que passerelle piétonne qui reste de niveau, tandis que les rues de chaque côté descendent vers l'ouest. Si Brookfield parvient à un accord avec Hudson Yards à son ouest, ce corridor pourrait théoriquement fournir un sentier piéton ininterrompu à partir de Penn Station et à travers la future gare ferroviaire interurbaine de Moynihan et les deux méga-développements, jusqu'à la rivière Hudson et High Line.

Une partie du couloir piétonnier peut passer directement à travers un bâtiment existant situé au-dessus des gares de triage, 450 West 33rd Street, une ziggourat en béton lourde qui abritait autrefois à la fois les presses d'imprimerie du New York Daily News et les meubles stockés pour le détaillant EJ Korvette. Alors que le bâtiment peut supporter structurellement et est zoné pour un gratte-ciel, le plan actuel prévoit le regarnissage de la structure et la location aux locataires ayant besoin de grandes plaques de sol, a déclaré Wharton. En incluant les deux tours SOM, le projet comprendra 6.2 millions de pieds carrés d'espaces de bureaux, résidentiels et commerciaux.

Bien que Hudson Yards éclipse Manhattan West, Wharton affirme que le positionnement idéal du projet entre la High Line, qui accueille 3.5 millions de personnes par an, et la Penn Station, qui accueille 600,000 219 voyageurs chaque jour (XNUMX millions par an), sera bénéfique pour les deux développements. Il observe :

« Le commerce de détail et le résidentiel se nourrissent l'un de l'autre. Le commerce de détail se veut proche du commerce de détail et proche du résidentiel. L'épicerie Fairway dans le bâtiment Coach [Hudson Yards] sera formidable pour nous. Office est plus compétitif. Mais pour deux des trois utilisations, nous sommes très heureux de la complémentarité.

L'idée que le Javits Convention Center, la High Line, le quartier des galeries d'art de Chelsea et les stations Penn et Moynihan seront fusionnés au double nœud coulant de Hudson Yards et Manhattan West est stupéfiante à comprendre, même dans une ville habituée aux superlatifs. "Ça va être incroyable", a déclaré Wharton. « Une fois que tout cela sera construit, ce sera une toute autre ville ici. Il y aura 25 millions de pieds carrés de bureaux, 15,000 150,000 appartements et peut-être 200,000 XNUMX à XNUMX XNUMX personnes qui viendront travailler ici chaque jour. La connectivité des transports en commun et des piétons est la clé de voûte du succès de chacun de ces projets de bâtiments de grande hauteur.

Les superslims

Alors que la connectivité confère du cachet aux développements à grande échelle tels que le WTC, Hudson Yards et Manhattan West, les tours résidentielles hautes et minces du haut de Midtown reposent sur un équilibre délicat entre proximité et exclusivité. Si cela pouvait être résumé, le thème derrière des développements tels que le 432 Park Avenue, la tour Baccarat et le 111 West 57th Street semblerait être : « En plein milieu, mais au-dessus de tout. »

Carol Willis, conservatrice et fondatrice du Skyscraper Museum dans le Lower Manhattan, a emmené votre auteur et directeur exécutif du Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH) Antony Wood à travers l'exposition « Sky High and the Logic of Luxury », qui a examiné le luxe phénomène superslim dans des détails extraordinaires. En plus de plusieurs modèles à taille humaine des superslims, éclairés de manière impressionnante de l'intérieur, des dessins techniques et des premiers modèles d'étude étaient également exposés. Willis a ensuite fait une présentation sur le sujet lors de la conférence CTBUH 2014 à Shanghai.

Au 111 West 57th, le rapport d'élancement extrême de 1:23 sur la tour de 1,421 60 pieds de haut et 15,000 pieds de large pourrait s'avérer être un record. Mais il ne s'agit pas d'établir un record, même si le bâtiment profitera de XNUMX XNUMX lb-po² de béton, autrefois une denrée rare, et d'un amortisseur pendulaire pour réaliser cet exploit, selon Michael Stern, associé directeur de JDS. Développement.

"Tout est une question de vues", a déclaré Stern, articulant la mécanique bien réfléchie (bien qu'étroite) de la construction sur un terrain traversant qui se rétrécit à 43 pieds du côté sud afin de fournir aux appartements des vues de haut en bas de l'île. Quarante-quatre appartements de charme seront desservis par deux ascenseurs pour passagers et un ascenseur de service jusqu'au sommet - et seront sûrs de commander les mêmes prix à huit chiffres que ses voisins proches.

Néanmoins, le bâtiment ne manque pas de panache architectural - Stern a engagé SHoP Architects pour créer ce qu'il appelle une "version moderne d'un gratte-ciel new-yorkais classique, avec des revers à plumes". JDS voulait faire quelque chose de différent des tours de verre qui se sont élevées ces derniers temps, quelque chose « plus de Woolworth que de Dubaï. D'une manière ou d'une autre, nous nous étions éloignés de la romance et nous voulons y revenir », a déclaré Stern.

Bien qu'il ait embauché SHoP sur la force de son « nerf » pour revêtir le controversé Barclays Center en acier COR-TEN®, il insiste sur le fait qu'il n'est pas un grand preneur de risques. "Les logements multifamiliaux de New York sont la classe d'actifs la plus stable au monde", a-t-il déclaré, citant sa longue expérience avec les tours de taille moyenne. "Personne ne fait attention jusqu'à ce que vous en fassiez un grand."

Le marché des immeubles de grande hauteur de New York s'est apparemment divisé en deux tendances distinctes – l'une dans laquelle le domaine public s'est réaffirmé avec une nouvelle vigueur et l'autre dans laquelle l'exclusivité atteint des sommets plus divins que jamais.

Des projets tels que le parc 1,397 de 432 432 pieds de haut et le Baccarat veulent certainement que les gens fassent attention, bien que l'attention semble être portée principalement sur les intérieurs. Le bureau de vente de Baccarat est lambrissé de ronce de noyer, de formes rares de granit et d'autres pierres et, bien sûr, de luminaires en cristal et de verrerie, tandis que la suite marketing XNUMX Park présente une maquette grandeur nature d'un appartement dans l'immeuble, culminant dans un film promotionnel spécial qui ne peut être vu qu'à la suite.

Une visite au groupe CIM et à la suite marketing du 432 Park de Macklowe dans le bâtiment GM est un ballet très orchestré, dans lequel on passe devant des œuvres d'art moderne soigneusement choisies et des photographies des paysages urbains de New York de l'entre-deux-guerres et des icônes culturelles de l'époque. Debout à l'intérieur d'une maquette grandeur nature de 10 pieds sur 10 pieds. le cadre de fenêtre qui caractérise l'aspect du bâtiment (et est destiné à évoquer le plafond à caissons du Panthéon) offre une approximation précise de la vue depuis la tour s'élevant juste au sud.

De nombreux autres « moments » accueillent le visiteur alors qu'il se promène dans la suite, y compris une salle de bain avec un lit de 1,200 104 lb. lavabo en marbre. Chacune des 2.7 unités en aura une, et chacune est élevée en un seul morceau. Cela a du sens si l'on considère que la valeur combinée des appartements est supérieure à XNUMX milliards de dollars américains.

Le marché des immeubles de grande hauteur à New York s'est apparemment divisé en deux tendances distinctes – l'une dans laquelle le domaine public s'est réaffirmé avec une nouvelle vigueur et l'autre dans laquelle l'exclusivité atteint des sommets plus divins que jamais. Le temps nous dira si les deux morphologies restent séparées ou grandissent ensemble pour devenir un hybride encore jamais vu à Gotham.

JDS voulait faire quelque chose de différent des tours de verre qui se sont levées ces derniers temps, quelque chose « plus de Woolworth que de Dubaï. D'une manière ou d'une autre, nous nous étions éloignés de la romance, et nous voulons y revenir », a déclaré Michael Stern, associé directeur de JDS Development.

À travers tout cela, les marchés de capitaux de plus en plus mondiaux, en quête de stabilité, se sont manifestés dans l'immobilier new-yorkais. Voici quelques-uns des titres qui mettent en lumière le thème « Échanges mondiaux » :

  • « Le groupe chinois du Groenland acquiert une participation de 70 % dans le projet Atlantic Yards », The Commercial Observer, 13 octobre 2013
  • « Tishman Speyer investit 3 milliards de dollars américains sur le marché immobilier chinois sur 8 ans », The Wall Street Journal, 7 janvier 2014
  • « NY's Silverstein Properties parie 2.2 milliards de dollars sur la zone de libre-échange en Chine », Forbes, 28 janvier 2014
  • « Trump Organization va développer une Trump Tower à Mumbai », Fortune, 12 août 2014
  • « Une entreprise japonaise prend une participation majoritaire dans les 55 Hudson Yards de New York », New York Daily News, 6 janvier

La ligne d'horizon spectaculaire de New York, en cours de création depuis plus d'un siècle, fait l'envie des villes du monde entier depuis des années. Depuis la naissance même de la typologie des immeubles de grande hauteur, NYC a été à l'avant-garde de la scène. D'ici la fin de 2015, il sera home à 239 bâtiments de 150 m ou plus de hauteur. Ce nombre, plus que toute autre ville à l'exception de Hong Kong, représente 7 % du total mondial et 35 % des immeubles de grande hauteur aux États-Unis.

En plus de ces chiffres impressionnants, NYC a connu de nombreux records, notamment l'emplacement du premier bâtiment de 150 m de haut et du premier bâtiment de grande taille (300 m de haut). Un remarquable 10 des 15 gratte-ciel qui ont joui du titre de « le plus haut du monde » étaient situés à New York, donnant à la ville le titre pour un total combiné de 84 ans. Les réalisations de la ville, y compris les bâtiments historiques et planifiés/en construction, sont impressionnantes lorsqu'elles sont examinées isolément, ainsi qu'une partie de l'ensemble mondial.

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